VENTA DE BIENES RAÍCES
Lucksinger Law, P.C. se contrata constantemente para representar a clientes que están vendiendo o comprando una casa. Representamos a aquellos que están en ejecución hipotecaria, y entendemos que las personas que están en ejecución hipotecaria, sin culpa propia, han perdido sus trabajos o están demasiado enfermos para trabajar. También representamos a personas que compran y/o venden propiedades comerciales. Representamos a personas que están litigando problemas y disputas de propiedad en los tribunales y representamos a clientes que se encuentran en un tribunal de ejecución hipotecaria.
PASO 1: Decidir qué agente de bienes raíces contratar
En Lucksinger Law, P.C. estamos muy conscientes de que vender su casa viene con una lista larga de emociones y decisiones. La primera decisión es elegir el agente de bienes raíces adecuado para el trabajo. Con más de 25 años de experiencia en transacciones de bienes raíces, y después de cerrar miles y miles de casas a lo largo de los años, tenemos una lista comprobada de agentes de bienes raíces con altos niveles de experiencia que estarán más que calificados y felices de ayudarlo a promover y publicar tu hogar.
PASO 2: La Oferta
En el momento que reciba una oferta por su casa, háganoslo saber y le guiaremos a través de las complejidades de la oferta y decidiremos como equipo si lo que se le presentó cumplirá con sus objetivos. Una vez que decida aceptar la oferta, la firmará y la oferta ahora se convierte en un contrato. Ahora está completamente ejecutado y es legalmente vinculante para ambas partes. En Illinois, nuestros contratos de bienes raíces tienen un período de provisión para revisión e inspección de abogados. Una vez que se ha negociado y cerrado el período de revisión e inspección del abogado, ambas partes, tanto el vendedor como el comprador, no pueden rescindir el contrato, ya que eso se consideraría un incumplimiento del contrato. Un incumplimiento del contrato sometería a la parte incumplidora a litigación.
PASO 3: Obtener el título y la autorización del título
Una vez que se cierre el periodo de revisión del abogado, ordenaremos el título. El seguro de título es una póliza de seguro que protege a los prestamistas y compradores de vivienda de las pérdidas financieras sufridas por defectos de título en la propiedad. Se requiere el seguro de título del propietario y lo paga el vendedor al momento del cierre para proteger la equidad del comprador en la propiedad.
La póliza asegura que, por ejemplo, se paguen todos los posibles impuestos atrasados, gravámenes, tarifas de la asociación de propietarios y facturas sanitarias y de agua. Todos los cierres de bienes raíces debidamente tramitados en Illinois deben transferir un título limpio del vendedor al comprador. El prestamista del comprador también requerirá una póliza de título del prestamista. La póliza de título del prestamista es pagada por el comprador al cierre. La póliza de título del prestamista es necesaria para proteger al prestamista en caso de que el vendedor no pudiera transferir legalmente el título de los derechos de propiedad. La póliza de un prestamista solo protege al prestamista contra una pérdida potencial.
La compañía de títulos realiza una búsqueda en los registros públicos de la casa en busca de gravámenes o cualquier otro estorbo potencial con la propiedad. Esta búsqueda también determina quién es el dueño de la propiedad. Si una de las partes en el título ha fallecido, la compañía de títulos requerirá que el vendedor presente un certificado de defunción. Si su casa está en un fideicomiso en vida o en un fideicomiso de tierras, la compañía de títulos requerirá que presente el certificado de fideicomiso.
PASO 4:
Una vez completada la búsqueda y la revisión de nuestro agente de títulos, la compañía de títulos enviará a nuestra oficina el informe del título del vendedor. Le enviaremos una copia del informe por correo electrónico y lo revisaremos juntos por teléfono, virtualmente o en persona en nuestra oficina.
Un informe típico de título para nuestros vendedores incluirá la adquisición de derechos, todas las hipotecas impagas, todas las tarifas y cuotas de transferencia de la asociación de propietarios, cualquier gravámenes fiscales con el servicio interno de ingresos (IRS) y otros impuestos en la propiedad aun no pagados, gravámenes y servidumbres o demandas contra la propiedad. Le pediremos que se comunique con su prestamista y le pediremos que envíe un estado de pago a nuestra oficina para liquidar y pagar sus hipotecas pendientes.
Cualquier otro gravamen y otros demandas contra la propiedad necesitarán declaraciones de liquidación o declaraciones de cumplimiento. Lo guiaremos a través de la autorización del título en cada paso del camino. Una vez que tengamos todos los documentos necesarios para aprobar el informe del título, esos elementos se enviarán a la compañía de títulos en preparación para el cierre.
PASO 5: Las vendedores prescriben todos los documentos del vendedor
Sera necesario que nuestra oficina prepare varios documentos como su abogado para transferir correctamente la propiedad al comprador. Los más importantes de estos documentos son la escritura de garantía, la factura de venta y la declaración jurada del título.
La escritura de garantía general, tal como la define el Diccionario Black's Law, es “El nombre de un convenio de garantía insertado en las escrituras, por el cual el otorgante se obliga a sí mismo, a sus herederos, etc., a “garantizar y defender para siempre” al concesionario, sus herederos, etc., el título así transmitido, contra los derechos legítimos de todas las personas”. Henry Campbell Black, MA, Blacks Law Dictionary 1759 (West Pub. Co., 4.ª ed. 1979). La escritura de garantía general está firmada por los vendedores y notarizada. La escritura de garantía general transfiere la propiedad del nombre del vendedor al nombre del comprador. Luego, este documento se registra en la oficina de registros del condado en la que se encuentra la propiedad.th ed. 1979). The general warranty deed is signed by the sellers and notarized. The general warranty deed transfers the property out of the seller’s name and into the buyer’s name. This document is then recorded with the county recorders office in which the property is located.
La declaración jurada de título es un documento firmado y notarizado por los vendedores que esencialmente establece que los vendedores no han agregado nuevos gravámenes u otros demandas contra la propiedad desde la fecha de la firma del contrato con los compradores. Este documento no se registra. El comprador se lleva la declaración jurada del título de propiedad una vez que se ha financiado el cierre.
La factura de venta actúa como un recibo de la propiedad para el comprador y también transfiere cualquier propiedad personal que el vendedor transfiera al comprador. La primera página del contrato de venta de la propiedad residencial se adjunta a la factura de venta como evidencia de los bienes personales que se intende transferir al comprador. Los vendedores deben firmar la escritura de compraventa en presencia de un notario. La factura de venta no se registra y los compradores se llevan este documento una vez que se completa el cierre.
Nuestra oficina hará una cita para nuestros clientes vendedores con la compañía de títulos para que el vendedor vaya a la compañía de títulos antes del cierre para presentar estos documentos en presencia de un notario de la compañía de títulos. El vendedor no asistirá al cierre, pero se le mantendrá informado sobre el estado del cierre y cuándo se haiga completado. Los fondos del vendedor se transferirán inmediatamente al vendedor una vez que se haya financiado el cierre.